疫情之后,房價是漲是跌?

轉載 網絡  2020-03-28 11:47:38  閱讀 31 次 評論 0 條
文 | 謝九

疫情對經濟的沖擊無所不在,房地產行業也不能幸免。

今年頭兩個月,國內的商品房銷售面積同比下降了40%,很多城市在2月份更是零成交。隨著現金流斷裂,大量開發商開始破產倒閉,人民法院公告網的信息顯示,年初以來,已經有100家左右的開發商破產。對房地產開發商而言,這可能只是噩夢的開始。去年7月份,中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆就曾經公開表示,“今后十幾年,中國房地產開發企業數量會減少三分之二以上”。進入2020年,將會有越來越多的開發商難逃破產的命運。

疫情之后,房價是漲是跌? 消費與科技 第1張

圖 | 視覺中國

對開發商而言,當前最大的壓力還是現金流。房地產是一個高負債的行業,很多公司的負債率都在80%以上,房地產企業以極少的自有資金來啟動開發項目,這種高杠桿的特點,要求開發商必須擁有兩項能力,一是快速實現銷售回款,二是擁有很強的融資能力,否則就會面臨資金鏈斷裂的風險而破產倒閉。

過去很多年,中國的房子根本不愁賣,在賣方市場的時代,很多樓盤都是開盤“秒光”,開發商實現快速回款是一件非常容易的事情,但是現在開始變得越來越難。今年頭兩個月,商品房銷售面積大跌4成,主要是因為疫情期間不便出門看房交易,隨著疫情穩定之后,銷售情況應該會有所好轉,不至于像頭兩個月這么極端,但是,這并不會改變樓市的根本走向。

疫情之后,房價是漲是跌? 消費與科技 第2張

事實上,從2019年以來,國內的商品房銷售面積就開始出現負增長。銷量持續負增長,給樓市帶來了一個重要后果,那就是樓市的庫存開始出現拐點。統計局有一個指標叫做商品房待售面積,這是觀察樓市庫存狀態的重要窗口。我國的樓市庫存在2015年曾經達到頂峰,商品房待售面積高達7.2億平方米,高庫存壓力之下,當年中央財經領導小組在年底提出,“要化解房地產庫存,促進房地產業持續發展。”由此開始,國內樓市開始大規模去庫存。尤其是經過了2016年樓市最狂熱的一年之后,樓市庫存被大量消化,下降到不足6億平方米,隨后幾年雖然樓市有所降溫,但也一直保持著去庫存的趨勢,樓市的庫存量一直在減少。

但是到了去年年底,去庫存的趨勢突然出現了拐點。2019年末,商品房待售面積比11月末增加了600萬平方米,這是過去幾年首次出現待售面積增加。今年疫情爆發之后,更強化了樓市的庫存壓力,2月末,商品房待售面積繼續反彈,比2019年末增加了3184萬平方米。

樓市庫存增加,是一個相當重要的信號,這意味著持續幾年的樓市去庫存周期可能已經結束,國內樓市的供需開始出現逆轉。供應增加,需求萎縮,樓市開始逐漸從賣方市場向買方市場轉移。

疫情之后,房價是漲是跌? 消費與科技 第3張

以國內樓市最重要的風向標北京來看,2016年那一輪樓市大漲,除了政策因素刺激之外,供需矛盾也是房價上漲的重要基礎。當時北京的新建商品房住宅庫存不足6萬套,創下3年新低,而且,北京吸引了大量北漂,這也產生了巨大的樓市需求,所以,很長一段時間,北京房價“只漲不跌”成為很多人的堅定信仰。

但事實上,即便是北京樓市,也逃不開供需關系的影響,經過2016年的大漲之后,北京樓市的供需關系開始發生深刻變化,從供給來看,這幾年大量新房上市,截止2019年末,北京新建商品住宅的庫存達到了7.5萬套,創下5年新高。但與此同時,北京的人口卻在逐漸下降,從2017年以來,北京常住人口已經連續3年負增長。當越來越多的人口離開北京,也意味著樓市的需求也隨之而去。隨著供需關系逆轉,北京二手房的房價在這幾年從高點下跌了2成左右,房價只漲不跌的信仰率先在最堅挺的北京破滅。

疫情之后,房價是漲是跌? 消費與科技 第4張

圖 | 攝圖網

隨著樓市庫存越來越多,房企實現銷售回款就越來越難,對于在高杠桿上跳舞的開發商,資金鏈斷裂的風險就越來越大,這就要求開發商必須降價回款。但對開發商而言,一旦降價就會引發一系列連鎖反應,所以降價永遠是最后一個選項。如果不想降價,那就要求開發商擁有很強的融資能力,通過外部融資來維持資金鏈不斷。

但是在“房住不炒”的主基調之下,開發商的融資渠道在最近幾年已經越來越窄,從銀行、股市、債券到信托,傳統融資渠道被全面擠壓。從去年開始,海外融資成為一大潮流,很多房企去年在海外發債,融資成本高達兩位數,如此高的融資成本,幾乎可以算得上高利貸。

疫情在全球爆發之后,對于這些境外融資的房企將帶來重創。因為最近全球金融市場暴跌,不僅是股市,傳統的避險資產包括美國國債都在下跌,唯一堅挺的就是美元,全球市場都在搶購美元避險,所以造成了罕見的美元荒,美元指數大漲,美元兌人民幣也創出了新高。這對在境外發行美元債的房企,意味著還債成本和融資成本都大幅上漲。而2020年剛好是房企的償債高峰,有統計數據顯示今年到期債務高達1.4萬億元。

疫情之后,房價是漲是跌? 消費與科技 第5張

圖 | 攝圖網

對于開發商而言,當銷售回款變得越來越慢,而融資渠道越來越窄,償債壓力又越來越大,如果不想破產倒閉,降價幾乎成為唯一的出路。當然,很多開發商還是選擇死扛,主要原因是在等待政府救市。從過去的歷史經驗來看,開發商也遇到過多次生死存亡的時刻,比如2008年金融危機,以及2013年樓市遇冷,最后都是政府救市帶來樓市反彈,堅守的開發商笑到了最后。

現在,開發商們又迎來了生死時刻,這一次還能等到救市嗎?可以說,目前樓市最大的懸念,就在于樓市調控的走向。如果政府再度救市,開發商們就有了不降價的底氣,過去幾次政府救市帶來的房價大漲還記憶猶新,一旦政府重新刺激樓市,很多人都會相信房價暴漲的歷史會重演,這種信念最終會在樓市自我實現。

遭遇疫情沖擊之后,中國一季度經濟大概率會遭遇負增長,而今年的經濟社會發展又有很多關鍵目標要實現,比如全面建成小康社會,實現GDP比2010年翻番等,在這樣的背景下,房地產調控是否會重新放松,也是懸念重重。

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圖 | 攝圖網

政策走向雖然難以預判,但歷史可以總結。2014年那一次房地產救市,導致了隨后兩年房價出現歷史上最瘋狂的一次上漲,但對經濟的拉動效果卻并不明顯,2015年中國GDP反而跌破了7%的大關,隨后幾年中國經濟增速更是逐年放緩。

可以說,上一次刺激房地產,最大的受益者只是開發商和炒房者,對于實體經濟而言,房價大漲帶來土地、房租和人工成本上升,其實反而擠壓了很多企業的生存空間,對實體經濟形成了更大的傷害。這一次如果重走老路,結果只會比上次更加糟糕。

疫情之后,房價是漲是跌? 消費與科技 第7張

圖 | 攝圖網

但從當前的現實來看,疫情爆發之后,中國經濟增速放緩,居民收入下降,股市財富縮水,民眾對于未來的信心不足,這會對樓市帶來較大的下行壓力。如果房價走向另外一個極端,出現全面暴跌,也同樣是中國經濟無法承受的局面。當前中國家庭70%的財產集中在房產上,房價暴跌將導致大量家庭財富縮水,進而打擊中國經濟的消費能力。當房價跌幅超過3成,部分住房成為負資產,會有人選擇棄供,最終成為銀行壞賬,成為引發金融危機的源頭。

對于當前的中國經濟,房價可以說是漲也漲不得,跌也跌不得,所謂被綁架的感覺,大概也就是如此了吧。

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